【绝密】江门江海府西区域报告.pdf
一、土地出让情况
二、片区项目推货节点及价格
三、二手报价情况
四、土地供应情况
五、刚需及改善客户，如何选择？
六、短期内可兑现配套
七、大环境政策利好浅析
据房姐不完全统计，从2009年12月份开始，府西片区地价便从750元/㎡一路飙升到8441元/㎡，8年时间，地价涨了11倍有余。
值得一提的是，片区共有4个楼面地价超6000元/㎡的项目。
特别是2017年，嘉华集团以楼面地价8441元/㎡斩获片区一地块，至今仍保持着江海楼面地价最高纪录。
▲片区历史成交地块
目前，片区已经云集了江海怡景湾、名门壹号、合景叠翠峰、又一居·作品一号等数个楼盘项目，在售产品大多为小户型刚需户型。
房价方面，片区在售洋房均价在1.2万-1.35万/㎡。大部分楼盘带装修发售。
| 项目 | 产品 | 项目均价 |
| 江海怡景湾 | 88-106㎡ | 1.25万/㎡ |
| 三到四房 | ||
| 名门壹号 | 98-127㎡ | 1.2万/㎡ |
| 三到四房 | ||
| 合景叠翠峰 | 83-107㎡ | 1.27万/㎡ |
| 少量有房 | ||
| 明泰城 | 116-143㎡ | 1.28万/㎡ |
| 又一居·作品一号 | 99-102㎡ | 1.26万/㎡ |
| 40-57㎡公寓 | 1.35万/㎡ | |
| 帕佳图·双子星 | 95-129㎡ | 1.25万/㎡ |
| 出品：江门房姐 统计时间：2019.07.02 |
值得一提的是，该片区还有几个纯新楼盘即将入市：
| 项目 | 项目规划 |
| 合景领峰 | 规划8栋高层住宅及2栋公寓 预计2019年7月下旬开放营销中心 |
| 华发四季 | 项目规划31栋小高层与高层洋 房产品面积涵盖79-180㎡的N+1户型 |
| 嘉瀚花园 | 拟建10栋30-31层的高层住宅。 |
嘉御花园 | 规划建设10栋高层住宅 |
| 时代倾城花园 | 拟建3栋17层、4栋30-32层住宅塔楼 |
| 一汇天地广场 | 2栋公寓 |
| 君豪国际 | 4栋住宅 |
| 宏都华庭 | 2栋住宅 |
| 出品：江门房姐 统计时间：2019.07.03 |
二手报价情况
片区二手房价方面，因楼龄与所在位置不同，平层户型价格在1万-1.4万元/㎡之间。
| 二手报价【出品：江门房姐】 | |
| 项目 | 二手报价 |
| （万/㎡） | |
| 康城 | 1.2 |
| 江海碧桂园 | 1.1 |
| 江海碧桂园别墅 | 1.4 |
| 又一居·作品一居 | 1.2 |
| 帕佳图·双子星 | 1.2 |
| 江海怡景湾 | 1.2 |
| 明泰城 | 1.1 |
| 名门壹号 | 1.1 |
| 数据来源：江门房天下 统计时间：2019.07.03 |
土地供应情况
据江门市市区（蓬江区、江海区、新会区）2019年度国有建设用地供应计划，今年，江海区将供应624亩商住地，但府西小区版块则无一手地块供应。
▲商住用地
目前片区一手均价在1.2-1.35万元/㎡，在江门来说该片区房价为中等水平，在售多为小户型刚需产品。
刚需购房者：目前，江海怡景湾、名门壹号、又一居·作品一号、帕佳图·双子星等均有100㎡以下的小户型在开售，刚需购房者可了解一下。
置换型改善购房者：需要三房到四房甚至五房的，明泰城的116-143㎡、又一居·作品一居的120㎡四房，以及帕佳图·双子星的126-129㎡四房，都值得考虑。
土豪型改善购房者：对楼龄没有要求的话，可以看看周边的江海碧桂园别墅，高达346㎡。
六府西小区配套
景贤小学二期项目
景贤小学于去年9月份投入使用，位于江海区东海路和金瓯路交界西北角、府西小区内。
小学规划用地面积45亩。其中第一期建筑面积约13000平方米，投资4000万元，办学规模为36个教学班，1800个学位。
▲景贤小学
另外，景贤小学二期项目则总投资4500万元，将新增12个教室，将于2019年10月完工；
▲项目效果图
景贤中学进驻江海
据“江门高新”官方公众号透露：“年内将重点推进江门一中附属小学、江门一中实验初中、景贤中学江海分校三所品牌学校建设。”
这意味着，景贤中学江海分校正式进驻江海。
▲来源：江门高新官方公众号
文昌大厦
据江门规划局对文昌大厦建设方案所示，该项目位于江海客运站旁，规划有酒店、超市和肉菜市场等。
▲规划公示图
根据规划内容，项目建设用地12659㎡，绿地率20%，容积率3.0，拟建2栋高层住宅、1栋酒店和1栋商业楼，设有肉菜市场、超市及餐饮，设置两层地下车库，总车位数393个。
项目周边楼盘集中，布局有几大高价地，是江海未来重点发展的中心城区，文昌大厦相关配套将大大增强片区生活宜居度。
2018年签约动工项目投资达300亿
去年12月28日，江门高新区（江海区）举行集中签约、集中动工仪式，18家先进制造业企业分批签约，总投资近135亿元；11家重大工业项目破土动工，总投资近60亿元。
据统计，江门高新区(江海区)当年签约40个工业项目，总投资超过240亿元，加上已落地建设11个工业项目，总投资额近60亿，签约动工的项目合计投资额达300亿。
▲活动现场
其中，江门高新区(江海区)与华夏幸福联合打造的江门高新产业新城，在活动中签约15家企业，总投资约120亿元，目前已经成为重点产业发展平台。
项目总投资达68亿元，今年投资9.5亿元，将主要进行基础设施、公共配套、产业项目的建设，计划于2020年完工，将打造成为粤港澳大湾区珠西科创中心。
并且，该项目还被纳入《江门市2019年重点建设正式项目计划（公开稿）》，成为江门市重点建设项目之一。
▲项目效果图
除此之外，同一片区的“高新智创城（总部科技园）”等项目也被列入重点建设行列，该项目总投资达22.7亿元，年度投资达1.5亿元。
据悉，项目将重点打造国家级科技创新体验中心、企业品牌展示中心，企业孵化平台、企业服务平台等。
▲《计划》截图
一季度19个重大项目开工 总投资53亿
据江门高新发布，今年3月，高新区（江海区）推进粤港澳大湾区首批重大项目暨市重点项目一季度集中开工活动举行。
优美科长信新材料、贝尔斯顿智能家电制造、中美（江门）合作园三期、“两馆一中心”、景贤小学二期、连海路扩建等19个重大项目集中开工，总投资额达53亿元。
▲来源：江门高新
二季度12个重大项目开工 总投资14.6亿
据江门高新发布，6月28日，高新区举行二季度重大项目集中开工活动，一批城市品质提升、基础设施以及产业振兴类重大项目集中开工。
本次开工项目共12个，总投资14.6亿元。
▲来源：江门高新
七大环境政策利好浅析
片区规划：作为江海区发展重要地段，府西小区有着不可复制的天然地段优势，一是离工厂距离较远，版块内教育、娱乐等配套未来供应足够；
二是临近五邑路、江门大道等主干道，跨市出行十分方便，在近年来也成为各大房企着重考虑进驻的版块。
开发商规模：时代，嘉华，帕佳图，合景等一众开发商，纷纷入驻，联手造城。
整体成果：随着各大楼盘逐渐交付使用，片区配套完善投用，府西小区的商业、产业项目将进一步聚集，居住大城雏形已现，府西小区未来发展可期。
房姐也祝愿这里可以发展的更好，期待未来的枢纽新城。
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